Mijn huisbaas wil mijn borg niet terugbetalen

Mag een verhuurder de borg inhouden?

Mijn huisbaas wil mijn borg niet terugbetalen

Bij het huren van een woning wordt in veel gevallen overeengekomen dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst aan de verhuurder een waarborgsom en allerlei andere extra kosten moet betalen. Deze borg biedt bescherming aan de verhuurder in het geval dat de huurder zijn verplichtingen geheel of gedeeltelijk niet nakomt. Aan het einde van de huurovereenkomst dient de waarborgsom weer door verhuurder aan huurder teruggestort te worden, tenzij de verhuurder de waarborgsom rechtsgeldig heeft aangesproken. Maar wanneer is een verrekening met de waarborgsom nu rechtsgeldig?

Verrekening met huurachterstand

Ten eerste kan de verhuurder de waarborgsom aanspreken als een huurder zijn/haar betalingsverplichtingen niet of niet geheel is nagekomen. Bijvoorbeeld, als je de huur van de laatste maand van de huurovereenkomst niet hebt betaald. In dat geval kan je huisbaas (een deel van) de borg inhouden. Heb jij jouw huurprijs verlaagd en betaalde jij op advies van Frently de laatste maand huur niet omdat je mocht verrekenen? In dat geval had je een rechtsgeldige reden om de laatste maand huur niet te betalen en mag de verhuurder de borg niet inhouden.

Verrekening met schade door gebrekkige oplevering

Ten tweede bestaat er een recht op verrekening van schade met de waarborgsom als je de woonruimte aan het einde van je huurovereenkomst niet in goede staat hebt opgeleverd. Maar wat is ‘in goede staat’? Het Burgerlijk Wetboek maakt onderscheid tussen twee situaties:

  1. de huurder en verhuurder hebben bij aanvang van de huurovereenkomst een rapport gemaakt waarin de staat van de woonruimte bij aanvang, is omschreven.
  2. de huurder en verhuurder hebben bij aanvang van de huurovereenkomst geen rapport gemaakt waarin de staat van de woonruimte bij aanvang, is omschreven.

De aanwezigheid van ernstige onderhoudsgebreken die zijn ontstaan tijdens jouw huurperiode, tellen niet mee voor de onderhoudsstaat van de woonruimte en kunnen niet leiden tot een gebrekkige oplevering. Groot onderhoud komt altijd voor rekening van een verhuurder.

Er is een inspectierapport opgemaakt (1.)

Als jij bij aanvang van de huurovereenkomst samen met je huisbaas een inspectierapport hebt gemaakt van de toestand van de woonruimte, dan wordt je geacht de woonruimte op te leveren in dezelfde staat als de staat waarin je de woonruimte hebt ontvangen. Een uitzondering bestaat voor geoorloofde veranderingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. In deze situatie is ‘in goede staat’ dezelfde als de situatie aan het begin van het huurcontract.

Als jouw verhuurder beweert dat je het huis niet in dezelfde staat hebt opgeleverd, moet hij je de gelegenheid bieden om deze situatie op te lossen vóór het einde van je huurcontract en voordat hij/zij kosten maakt om de vermeende schade te herstellen. Als jij nooit de gelegenheid hebt gekregen om de beweerde schade te herstellen, is het niet redelijk om deze kosten te verrekenen met de borg.

Er is geen inspectierapport opgemaakt (2.)

Als er geen inspectierapport is opgemaakt bij aanvang, dan wordt een huurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is aan het einde van de huurovereenkomst. Als de verhuurder stelt dat dit anders is, dient hij hiervoor tegenbewijs te leveren. Als jouw verhuurder niet kan bewijzen dat jij de woonruimte hebt beschadigd, dan heb je de woonruimte rechtens ‘in goede staat’ opgeleverd.

“Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is aan het einde van de huurovereenkomst.”

Aanbeveling voor voorinspectie

Om geschillen over de opleveringsverplichting te voorkomen verdient het voor zowel verhuurder als huurder aanbeveling om enkele weken voor het einde van de huurovereenkomst een gezamenlijke voorinspectie te houden. Je kan dan, al dan niet met inachtneming van de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur, schriftelijke afspraken maken over de nog door jou te verrichten herstelwerkzaamheden, waarbij van belang is dat beide partijen die afspraken ondertekenen.

Een voorbeeld
In het vonnis van 18 april 2013 van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:RBNHO:2013:BZ8812) hadden partijen op de dag van oplevering nog wel samen een inspectie uitgevoerd, maar er werd geen gezamenlijke rapportage opgemaakt. Maanden later stuurde de verhuurder een eenzijdig opgemaakt rapport en stelde zijn herstelkosten te mogen verrekenen met de waarborgsom. De rechtbank overwoog dat nu een door beide partijen ondertekend rapport van een voorinspectie ontbrak, de verhuurder niet had bewezen dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders was dan de staat zoals die was bij het einde van de huur, en wees de vordering van huurder tot terugbetaling van de waarborgsom toe.

Beperkte verrekening bij ontbreken voorinspectie

Het feit dat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, brengt niet met zich mee dat de huurder daardoor niet in verzuim kan zijn. De Hoge Raad bepaalde in een zaak (Van der Meer/ Beter Wonen,  HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) dat een blijvende verplichting bestaat om de woning in een goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Echter, als aan de huurder geen herstelmogelijkheid is geboden, dan is de vordering van herstelkosten slechts toegestaan voor zover zij door de huurder zouden zijn gemaakt wanneer deze de woning zelf zou hebben hersteld. Die kosten liggen vaak lager dan de kosten van professioneel herstel die de verhuurder wenst te verrekenen.

Heb jij je waarborgsom niet terug gekregen? Frently kan ervoor zorgen dat jouw huisbaas de borg alsnog terugbetaalt. Neem vrijblijvend contact op met Frently.

Maak een afspraak

4 Responses

  1. Mees

    Goedemiddag,

    Hoe zit het met het geval wanneer ik de huur opzeg en vervolgens wil de huisbaas mij niet alle borg teruggeven omdat hij claimt dat ik nog servicekosten moet betalen? Kan dit zomaar?

    1. Denise Zonnebeld

      Beste Mees,

      In principe mag een verhuurder deze kosten niet zomaar inhouden op jouw borg, daar is de waarborgsom niet voor bedoeld. Heb je een deugdelijke afrekening van je verhuurder ontvangen? En klopt deze afrekening? Staan hier wellicht kosten op die niet zijn overeengekomen?

      Als de afrekening klopt, dan is er natuurlijk niets op tegen dat de verhuurder (een deel van) de borg inhoudt. Stuur ons gerust even een mail (info@frently.nl) met de afrekening en/of je huurcontract, dan kijken we het voor je na. Je kunt ook een gratis afspraak maken via https://frently.nl/gratisafspraak/

      ^DZ

  2. john

    mijn vorige huurbaas
    wil kosten van verstopping van mijn waarborgsom houden. dit omdat de afvoer verstopt zit
    maar ik ben niet in de gelegenheid gebracht om dit eerst zelf op te lossen mag dit.
    en de laatste keer dat ik zelf onder de douche stond liep de afvoer gewoon goed door.
    en de nieuwe huurder staat er een keer onder en hij is meteen verstopt.?

    1. Denise Zonnebeld

      Beste John,

      Een verhuurder mag de kosten van verstoppingen aan jou door belasten als deze verstopping door jou is veroorzaakt (denk aan etensresten, haren etc.). Als de verstopping een structureel en technisch probleem betreft, komen de kosten voor ontstopping voor rekening van de verhuurder zelf.

      Tijdens de oplevering van jouw woonruimte had de verhuurder jou moeten wijzen op de verstopping. Als hij van mening was dat jij de woning niet schoon en vrij van gebreken hebt opgeleverd, dan had hij jou inderdaad de kans moeten geven om dit zelf te verhelpen om op die manier schade te beperken. Als er geen eindinspectie is geweest, dan kan de huisbaas niet bewijzen dat de verstopping door jou is veroorzaakt. Deze kan immers ook zijn ontstaan doordat de nieuwe huurder of de huisbaas zelf resten heeft achtergelaten in de douche.

      Als de verhuurder niet kan bewijzen dat de verstopping aanwezig was tijdens de eindinspectie, en jij niet de mogelijkheid hebt gehad om dit zelf te verhelpen, kan hij dit bedrag niet inhouden op jouw borg.

      NB
      Heb jij wel een afrekening van de servicekosten van je verhuurder ontvangen? Meestal rekenen verhuurders niet af, en de te veel betaalde kosten kun je ook nog terugvorderen als je al bent verhuisd. Op https://www.frently.nl/nl/servicekosten/ vind je meer informatie.

      Met vriendelijke groet,
      Denise Zonnebeld van Frently

Leave a Reply

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.